在日本买房，很多人都会纠结是选公寓还是一户建。其实，关键差别在于养房子的方式。
公寓每个月要交管理费和修缮基金，大概两三万日元跑不掉。好处是省心，大楼清扫、电梯维护、未来大修都有人管，但长期下来固定开销不小。
一户建就不同了，没有这些月费，日常更省钱。但屋顶外墙十几二十年就得自己掏腰包修理，一次可能就是几百万日元。
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除了税费外，持有日本房产还有以下成本：
一、物业管理费
1. 日常管理费用
• 如果是公寓等集合住宅，需要缴纳物业管理费，用于维持建筑物的日常运营。费用涵盖清洁服务，包括公共区域（如走廊、楼梯、电梯等）的清扫；安保支出，如门禁系统维护、保安人员雇佣等；还有公共设施的维护，像电梯的保养、照明设备的更换等。
• 物业管理费的金额因房产规模、设施复杂程度和服务水平而异。例如，在东京的一些普通公寓，每月的物业管理费可能在5000日元到2万日元不等。
二、修缮基金
1. 长期修缮储备
• 这是为了应对房产未来的大规模修缮而设立的基金，如建筑物外墙的翻新、屋顶的修缮等。修缮基金通常也是每月按一定金额收取。
• 一般来说，修缮基金的金额根据房产的状况和预计的修缮项目而定。例如，一套较新的公寓每月修缮基金可能在3000日元左右，而老旧一些的房产可能会收取更多，因为其需要修缮的可能性更大。
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三、保险费用
1. 房产保险
• 为了防范自然灾害（如地震、台风等）和意外事故（如火灾）对房产造成的损害，业主可以购买房产保险。
• 保险费用根据房产的价值、地理位置（例如地震高发区的保险费用可能较高）、保险覆盖范围等因素而定。例如，一套价值3000万日元位于东京的房产，每年的地震和火灾保险费用可能在5万 - 10万日元之间。
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四、空置成本
1. 租金损失
• 如果房产处于空置状态，就会产生租金损失。这在房产出租市场需求不稳定或者房产所在区域吸引力下降时可能发生。
• 空置成本的计算取决于房产的预期租金收入，例如一套月租金为10万日元的房产，如果空置一个月，就会损失10万日元的租金收入。
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五、委托管理费用（如适用）
1. 代理管理支出
• 如果投资者委托房产管理公司进行房产管理（如海外投资者不方便亲自管理时），需要支付委托管理费用。
• 管理公司负责寻找租客、签订租赁合同、收取租金、处理租客问题等事务。委托管理费用一般为月租金的一定比例，通常在5% - 10%左右。例如，月租金为8万日元的房产，每月的委托管理费用可能在4000 - 8000日元之间。
总体来看，在持有的日本房产类型中，公寓的支出更分散，省心但长期费用不低。一户建费用波动大，却可能在整体成本上更有优势。最终选择何种物业，还是应该结合资金安排与生活方式来决定。
