日本民宿业迎来重大变化，据朝日新闻的报道，大阪市政府宣布，自9月30日起，全面停止受理新的特区民宿申请。这项政策原本是为放宽民宿营业规定，促进旅游发展，但由于邻近居民频频投诉噪音与治安问题，大阪市政府决定暂停新申请的受理并将在11月前做出最终判断。
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曾几何时，大阪是投资者眼中的“风水宝地”。全年365天可营业的特区政策，像一把打开红利大门的钥匙，让大阪在日本民宿市场里独树一帜。日元贬值降低了入场门槛，旅游回暖带来了滚滚客源，再加上经营管理签证的“附加价值”，无数人带着期待涌入，其中中国人或中资法人经营的民宿，在2024年底已占到全市特区民宿的41%。那时的大阪民宿市场，几乎没人会怀疑“躺着赚钱”的逻辑。
可如今，这份“美好”正被现实戳破。游客噪音吵得居民睡不好觉，随手丢弃的垃圾堆在街角，周边住户的抱怨早已从零星吐槽变成集体声讨；不少投资者拿到牌照就当起“甩手掌柜”，把运营全转包给管理公司，合规性成了未知数；更有中间商把这里当成“套利场”，低价收来破旧老屋，简单刷墙铺地后，靠着“带牌照”的噱头高价卖给外国人，直接把西成区这类地方的房价炒得脱离实际。原本为城市添活力的政策，渐渐成了滋生乱象的温床。
与此同时，大阪特区民宿对中国投资者的吸引力不仅在于经济回报。不少中国人通过开民宿，拿到了日本的经营管理签证。大阪政府的这一决定，也意味着未来想在大阪新开民宿及取得经营管理签证，将变得更加困难，而现有持证明宿的价值也可能因此上升。
无独有偶，东京都在民宿领域也将有不少变化。在东京民宿营业通常受住宅宿国事业法、民国新法所限定，每年最多可营业180天。同时各区也对民宿经营加以限制，例如丰岛区在2025年9月10日宣布，将把区内允许民宿营业的期间限定在暑假和寒假期间，区内约一半的区域将禁止新设民宿。东京都荒川区、江东区等已规定民宿营业仅限于每周六中午到周一中午，丰岛区此次的限制措施将与其并列为最严格的规定之一。
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业内人士指出，日本民宿市场或将进入稀缺时代，后续办理难度与成本预计都会进一步提高。随着特区民宿牌照冻结，投资者开始寻找新的出路。整栋楼投资转型为“旅馆/简易宿所”正在成为大趋势。日本政府更欢迎这种“合规化、规模化”的住宿业态，因为方便监管、能带来稳定税收、也能保护居民区环境。对于投资者来说，如果能买下整栋楼改造做住宿，走正规“旅馆业”路线，未来几年可能会有更大市场。
