现在日元持续处于低位，日本房产再次走进了很多人的视野。网上随处可见 “外国人疯狂扫货东京公寓” 的说法，仿佛海外资本已经把东京新房市场包揽大半。但日本国土交通省2025上半年官方统计，却给市场浇了一盆冷水，真实行情并没有传言那么夸张。
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这份统计的口径为登记住址在海外的购房者，并不包含在日居住外国人、法人买家，也没有覆盖成交后短期过户到海外名下的交易，实际海外资本参与度会略高于报表数字。
数据显示，东京都整体海外买家占比仅为3.0%，东京23区为 3.5%，只有都心6区拉高至了7.5%，呈现越靠近市中心，海外购入占比越高的特点。
分区来看，新宿区以14.6%遥遥领先，是海外买家最偏好的板块；紧随其后的是涩谷区的8.1%、千代田区的7.7%。有意思的是，除核心六区之外，北区、荒川区、台东区的海外成交占比同样亮眼，海外买家不再只盯着传统豪宅地段。
拉长时间维度，2018年之后，23区能够持续维持海外买家占比5%以上的，只有千代田区与涩谷区。放眼日本其他热门城市，大阪市海外买家占4.3%，京都占2.5%，札幌、福冈维持在 2%上下，海外买家开始向地方热门城市扩散，但依旧属于小众买盘。
整体来看，海外买家只是市场的补充力量，新房成交的绝对主力依旧是日本本土购房者，网传“外国人爆买东京”明显存在夸大宣传。
与此同时，很多投资者也在关心，在日元贬值的背景下，日本会不会收紧甚至禁止外国人买房？
现在日本的政策方向，更多是在信息登记层面的完善，而非设置购买门槛。新规要求不动产登记时补充购房者国籍、日本国内联络地址，目的是摸清外国人持有房产的真实规模，管控风险，而并不是在限制购房资格。
同时针对海外业主普遍存在的沟通失联、无法参与公寓理事会决议、修缮金拖欠等痛点，日本正在推进区分所有法修订，推动海外业主指定日本国内管理人，保障公寓修缮、重建等集体决策正常落地，解决后续管理难题。
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依据 WTO《服务贸易总协定》，日本房地产交易执行内外无差别原则。除国家安全相关特殊情形，法律层面无法一刀切禁止外国人购置房产。
所以，对海外投资者而言，不要被汇率红利和网络热炒冲昏头脑。东京核心区确实存在海外买盘集中现象，但整体市场还是由本地人主导。比起纠结能不能买，更要重视登记规则、公寓管理代理人、修缮制度这些实操细节，提前做好风险预案，才是理性置产的前提。
