【房产】日本房产投资市场分析——“公寓”

海外客户投资日本房产，主要有以下几种选择：酒店和民宿、公寓(单间公寓和独栋公寓)、别墅、土地。由于投资的目的和用途不同，所选择的投资方向也有所不同。之前介绍了酒店、民宿和一户建，今天我们主要针对“公寓”进行分析。

开宗明义，“公寓”是日本房地产交易和租赁市场的主流。作为海外资产配置，投资公寓是不二之选！
 

分析其中的原因，首先，日本房产交易都是通过银行贷款完成的，所以日本房产价值是由银行来确定的，购买不能贷款的物件保值率和变现率都很低。而东京土地价格近年来持续稳步增长，房产交易市场活跃，房产租赁市场稳定，空置率在10%以下，平均收益率在5%左右。加上银行大力扶持，所以东京的公寓是资产配置型投资的不二之选！

此外，日本单身率达到50%以上，所以20平米左右单间公寓是租赁市场的主力，从而使单身公寓成为了房产交易市场主体。
 

其中，“单间公寓”以个人投资为主，主要靠租金赚取收益，需要长期持有。而为了降低空置率，提高保值率和变现率，我们建议大家最好购买东京主干线沿线（如山手线、总武线、京滨东北线），距离车站10分钟以内，2000年左右建造，套内面积20平米左右的物件。不要只关心回报率。

而“独栋公寓”则由多套单间公寓组成，以公司投资为主，公司购买是房产交易市场的主体。购买独栋公寓可以利用银行杠杆变大资产，加上贷款利率低，不但可以覆盖支出，还能有所结余。海外客户可以通过在日本设立公司，以公司名义贷款购房的形式达到资产配置的目的。这样做，不但降低了前期交易风险，还掌握了物件的价值。

资产配置达到400万人民币以上的客户，我们建议最好以公司名义贷款购买新建的“独栋公寓”，新公寓有10年质保，前期收益最大化，后期空置率低，保值率高，变现率快！如果资产配置达到1500万人民币以上，还可以申请日本长期签证（投资经营管理签证），享受日本福利！

日本房产是资产配置型投资，追求的是保值率、空置率、变现率和稳定的收益率。如果单纯追求高回报，投资日本房产则不是理想的选择！