近年来，日本新建公寓每月的修缮积立金在首都圈和关西圈都创下历史新高，比十年前贵了将近一半。究其原因很简单，人工贵、材料涨，修一面外墙都要花更多的钱。但就算涨成这样，日本国交省给出的合理标准还是没达到。
长期以来，开发商为了不吓跑买家，刻意把积立金设的偏低。于是大家买房时轻轻松松，十几二十年后才发现账户里的钱根本不够大修工程。现在日本的公寓已经出现了明显的两极分化，普通中小楼盘积立金低于标准，未来注定缺钱。高价大楼盘，业主资金实力强，积立金反而设的更高。结果就是有钱人楼能撑，没钱人楼先垮。
更糟糕的是，老楼由于当年的积立金太低，如今修一次不够，只能借。2024年度日本全国公寓修缮贷款高达257亿日元，是十年前的三倍。很多楼陷入了恶性循环，修一次借一次，利息还没完，下次又得再借。眼下利率还低，大约1%左右。但一旦日本央行加息，有些管理组合连钱都借不到，那就真成了该修不修、外墙掉落的危险局面。
更讽刺的是，修缮工程还爆出串标疑云，公取委正在调查多家企业，工程费被抬高，业主再老实交钱也还是不够。
说到底，日本公寓市场的问题不在价格，而在后续维持成本的盲区。真正决定一栋楼能活多久的不是地段，不是品牌，而是业主是否肯为未来提前买单。买得起房的人多，养得起楼的人少，这才是日本房地产最现实的隐忧。
