投资300-500万人民币购买日本房产 移民日本可行吗？
近来有不少客户都在问我们这样的问题，投资300-500万人民币购买日本房产，然后申请投资经营管理签证或高度人才签证，每年来日本2个月左右，最快2年就可以移民日本，是真的吗？
我们在这里统一回答一下：单纯靠投资300-500万人民币，购买房产的房租收益，公司没有其他运营业务和营业收入的话，使用高度人才签证最快2年申请移民没问题，但是成功率基本为零！原因有以下三个：
（1）以公司名义购买房产，并委托第三方出租，租金虽然可以算作公司的营业收入，但是公司没有实际业务运营。持投资（高度）签证移民日本，首先要求公司有真实的运营业务，并且要根据业务情况聘请相应的人员。申请首次投资经营管理签证或高度人才签证赴日没有问题，在公司起步阶段1-3年没有其他业务收入，续签还有可能，但是4-10年期间公司如果一直没有聘请人员运营其他业务，也没有相应的营业收入，一直只靠投资300-500万人民币房产的房租收益作为公司唯一营业收入，签证的续签可能会出现问题。由于常年没有聘请人员进行业务的实际运营，申请日本移民（永住）的可能性几乎为零。
（2）500万人民币的房产投资收益，按年收益6-8%计算，每年租金约为30-40万人民币，单纯靠租金收入不能覆盖公司每年的支出。常年亏损的企业作为公司法人去申请日本移民（永住）是不现实的。
我们计算一下在日本开公司，一年的总体运营费用，大概需要1154.4万日元约合76.2万人民币/年。【其中包含房租：144万日元/年（30平米事务所）；法人税：15万日元/年；税理士：18万+决算5万+总决算10万=33万日元/年；复印机：14.4万/年（租赁）；电话费：4万日元/年（预算）；水电及煤气费：24万日元/年（预算）；人工费2人：720万日元/年（包含法人工资）；交通费：200万日元/年（预算）】。所以法人想要成功移民日本，公司必须追加房产投入或有其它业务营业收入，使企业达到收支平衡，不能出现赤字。
（3）申请人想移民日本（永住），需要能够长期在日本生活。持有投资（高度）签证期间，需要每年在日本生活6个月以上，申请永住前3年每年需要在日本生活9个月以上。每年只在日本生活2个月左右，续签存在风险，申请移民（永住）成功率非常低。
最后，给大家总结一下，投资300-500万人民币购买日本房产，拿到首次投资经营管理签证或高度经营签证赴日问题不大。但是不在日本长期生活，没有聘请人员从事其他业务运营及营业收入的话，签证续签有风险！日本移民（永住）基本实现不了！
