【房产】东京的地价真的高不可攀吗？普通人都住在哪里？

日本不动产是否值得投资？早在疫情之前，已经有许多世界知名投资公司都在布局日本了。日本房地产价格的走势正如意料之中，即使是在疫情期间，价格也在不断攀升，引起了许多海外投资客的关注。

与我国的“房产”概念不同，日本的不动产包括房产和土地两部分，是真正意义上的“房地产”，并且产权是私有的，没有使用年限、可以世代传承。如果房产价值容易贬值的话，土地则更容易保值升值，因此房地产投资中，地段成为非常重要的指标。

根据2022年3月的公示地价可以看出，东京23区的平均地价为每平方米166.8765万日元，约合8.3438万人民币（汇率1:0.05）。那么，在日本东京23区内，这样的的地价水平能满足所有东京居民的住房需求吗？普通人会住在哪里呢？

其实东京也有许多下町区，多为普通老百姓居住的地方，有许多昭和、江户时代就世世代代居住在这里的老居民，地价相对合理。东京23区地价排名后10位如下：

由于地价相对合理，东京最便宜的地段及地价上涨潜力最大、上涨幅度最大的地段也在这里。即使是国际大都市的东京，收入在东京平均线以下的普通老百姓也可以安心居住在这里。

东京的“下町三兄弟”中除了足立区和葛饰区以外，还有大名鼎鼎的江户川区，另外，荒川区、杉并区、墨田区、练马区、板桥区也都是宜居的地区。

荒川区:

荒川区位于东京23区的东北部。荒川区的地形东西狭长，隅田川流过南千住、荒川、町屋、东尾久、西尾久、东日暮里、西日暮里等地，大部分没有起伏，地势平坦。区内交通包括JR(山手线、京滨东北线、常磐线)、筑波快速线、京成线、东京地铁(千代田线、日比谷线)、日暮里、舍人线。2010年7月京成电铁的“成田天空交通工具”也开业了，从日暮里到成田机场最短36分钟就可连接上。

除了都电荒川线和都营巴士之外，2005年4月荒川区社区巴士“樱花”开始运行，交通便利性更高。江户时代的荒川区，作为奥羽、日光街道的驿站町而繁荣，作为三河岛菜、汐入萝卜、荒木田萝卜等近郊农村地带也很有名。明治时代，大工厂相继成立，荒川区形成了工业地带，再加上常磐线的开通等原因，交通网得到整备，荒川区的人口也增加了一倍。

杉並区:

杉並区位于东京23区的西部，属于治安较好的居住区，区内的久我山、浜田山等地都是有名的高级住宅区。杉並区的空室率较低，投资风险相对较小。

区内可以利用人气线路的中央线，到国内第一的交通枢纽新宿站非常便捷。也可以利用地下铁和私铁，是交通十分便利的地区。JR线和地下铁线路的荻窪站、高円寺站也是人气的投资地区。

杉並区的地价在东京都内位于中游，地价根据地区不同的变动幅度也比较小。荻窪、阿佐ヶ谷、笹塚、高円寺等人气便捷的地区地价也不会很高。区内有东京女子大学、高千穂大学、明治大学等学校，可以根据地区选择进行针对学生群体的租赁投资。

墨田区:

墨田区位于东京23区的东北部。墨田区是拥有以隅田川为代表的丰富水滨，散发着江户历史和文化的区域，周围大部分被水边包围。自古以来广受人们喜爱的隅田川堤的通称“墨堤”的“墨”和“隅田川”的“田”这两个字被选了出来。墨田区内遗留下了很多墨堤的樱花、隅田川烟花大会、大相扑、传统工艺、史迹等传统文化，墨田区继承了江户的传统，平民情调遍布各处。

为了实现基本构想的未来，墨田区制定了“墨田区基本计划”。在基本计划中，将“快速生活的人、工作者、来访者的梦想和希望实现的状态”定义为“墨田之梦”。通过开展以“梦想实现项目”为首的一系列措施来引导整个政策，实现这一梦想，比任何地方都更有魅力、更有吸引力的力度。

板桥区:

板桥区位于东京23区的西北部，北面与埼玉县相接，关东层隔绝较厚。区内属于东京市区，除了住宅区、商业区以外，在北部还有许多工厂。板桥区拥有东京家政大学板桥校区、大东文化大学、帝京大学医学院、日本大学医学院。

区内小豆泽-志村-中台-西台-赤冢区中部，几乎从东部向西贯穿，附近高低相差，坡道繁多。在前野町·中台·西台地区，以若木大道为山脊筋的形式，可以看到磨碎状的谷地形，曾经各处涌出地下水，为药师之泉。板桥区基本与东京都中心相同，属于温暖湿润气候。但由于板桥区位于郊区，最低气温对热岛现象的影响较小，其温度要比市中心低2-4度。

练马区:

练马区位于东京23区的西北部。练马区的人口数在东京23区内排名第二，因此练马区的空室率较低。从近20年来看，练马区的空室率一直低于东京都平均水平并且在不断下降，这点来看可以成为房产投资的加分项。练马区的地价和平均租赁价格都属于东京的下游位置，不同地区的地价差异较小是练马区地价的一个特征。

虽然练马区没有JR线路，但拥有丰富的地下铁和私铁线路，也是交通十分便利的地区。通往新宿、池袋、等都心地区都非常方便，通往埼玉也十分便利。在这里可以利用多条线路的车站有：小竹向原站、地下铁赤塚站、氷川台站、平和台站、练马站、丰岛园站。其中，练马站（都营线/私铁）、小竹向原站（东京地下铁/私铁）这两站是人气车站。练马区以拥有众多的漫画家而闻名，有“日本动漫发祥地”之称，著名的日本漫画《哆啦A梦》及《数码宝贝》的故事场景就发生在这里的光丘。

江户川区:

江户川区位于东京23区的最东部，区名源于位于区内东侧南北而流的江户川而来。该区2003年制定了江户川区安心、安全街道建设运动大纲后，犯罪数量多年来连续减少，我们有理由期待江户川区的犯罪数量还将近一步降低，成为一个更加安全安心的居住区。

江户川区为地价差异较小的地区，在投资房产时应注意锁定投资地区范围。江户川区属于租售比较高的地区。区内租赁价格随车站距离和建筑年数变化较大，因此在投资时选择租赁价格较高的地区尤为重要。由于江户川区的地价较低，因此不难发现一些高回报率的物件。